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條例

2018最新版《東莞市物業管理辦法》

字號+ 作者:安然 來源:網絡轉載 2018-05-28 23:19 我要評論( )

物業頭條訊:

東莞市人民政府令
第 149號
    《東莞市物業管理辦法》已經2018年2月8日市人民政府十六屆
第41次常務會議審議通過,現予公布,自2018年8月1日起施行。
市    長
2018年5月25日
  
東莞市物業管理辦法
第一章  總則
第一條為了進一步規范本市物業管理活動,維護物業管理各
方的合法權益,營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境,
根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理
條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。  
第二條  本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。
    本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業
主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設
備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境
衛生和相關秩序的活動。
第三條  市人民政府應當加強對物業管理工作的組織和領導,
將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;
建立和完善社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新
方法提高物業管理和服務水平。
第四條  市物業管理行政主管部門負責本市行政區域內物業管
理活動的監督管理工作,組織落實物業管理相關法律、法規、規章,
研究制定物業管理相關政策,協調解決本市行政區域內物業管理糾
紛,指導園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)、市物業管理行業
—2—
  


 
協會等做好物業管理相關工作。
第五條  園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當在市物
業管理行政主管部門指導下,履行以下職責:
(一)指導、監督業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作;
(二)做好業主委員會備案和報備工作;
(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展日常活動;
(四)協調物業管理與村、社區建設的關系,協調、處理轄區內
各類物業管理糾紛;
(五)法律、法規、規章規定的其他職責。
第六條  公安機關應當做好物業管理區域內治安、消防安全監
督管理工作,對物業服務企業履行治安、消防安全職責情況實施監
督檢查,落實消防安全責任,依法查處物業管理區域內飼養動物干
擾他人生活、阻塞交通等行為。
市城鄉規劃行政主管部門應當做好物業管理區域內公共建設配
套設施規劃審查監督工作,在審批建設工程規劃許可證時,應當明
確物業服務用房的位置和面積。
市價格行政主管部門應當做好物業服務收費監督管理工作,規
范物業服務收費行為,受理價格政策咨詢和投訴舉報。
市城市綜合管理行政主管部門應當依法查處物業管理區域內違
法搭建建筑物、構筑物行為。
—3—
  


 
市水行政主管部門應當做好物業管理區域的供水、節水、二次
供水工程建設和設施管理維護工作。
市人民防空辦公室應當做好物業管理區域內人民防空工程、人
民防空通訊警報設施及相關功能用房的維護監督管理工作。
其他有關行政主管部門在各自職責權限范圍內,按照法律、法
規及本辦法規定做好物業管理相關工作。
    第七條  村民委員會、居民委員會應當協助、配合市物業管理
行政主管部門、園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)開展物業
管理相關工作,確定具體的聯絡人員負責聯絡工作,參與解決物業
管理糾紛。                                           
第八條  園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當會同市
物業管理行政主管部門建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由屬
地園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)負責組織召集,物業管
理、城市綜合管理、民政、住房與城鄉建設、司法行政、公安、信
訪等有關部門和村民委員會、居民委員會、業主委員會、物業服務
企業等參加,協調處理轄區內業主委員會選舉、換屆改選和物業服
務企業交接過程中出現的問題以及其他重大物業管理糾紛。
同一物業管理區域跨園區、鎮(街)的,聯席會議由市物業管
理行政主管部門會同屬地園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)
共同組織召集。
—4—
  


 
    涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、環境衛生等
事項的,應當通知相關專業經營單位參加。
第九條  市物業管理行業協會應當加強行業自律管理,制定物
業服務行業行為規范,組織物業服務行業從業人員業務培訓,提高
行業服務水平,調解行業內部糾紛和爭議,維護物業服務企業合法
權益。
第二章業主、業主大會、業主委員會      
第十條  業主在物業管理活動中,享有以下權利:
(一)按照物業服務合同約定接受物業服務企業提供的服務;
(二)依法使用物業共用部位、共用設施設備;
   (三)選舉業主代表、業主委員會委員,并享有被選舉權;
   (四)參加業主大會會議,行使投票權和表決權;
(五)提議召開業主大會會議,并就物業管理有關事項提出建
議;
(六)監督業主委員會日常工作;
(七)監督物業服務企業按照約定履行物業服務合同;
(八)行使對物業共用部位、共用設施設備和住宅專項維修資金
使用情況知情權和監督權;
(九)法律、法規、規章規定的其他權利。
—5—
  


 
第十一條  業主在物業管理活動中應當履行以下義務:
(一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則,支持
物業服務企業按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活
動;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備使用、
公共秩序和環境衛生維護等方面的管理制度;
(三)執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會作出的決
定;
(四)按時交納物業服務費、水費、電費等相關費用;
(五)按照規定交納住宅專項維修資金;
(六)不得損害公共利益和他人合法權益;
(七)法律、法規、規章規定的其他義務。
第十二條  業主依法成立業主大會,選舉業主委員會。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護全體業
主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。
業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職
責,執行業主大會決定事項,接受業主監督,及時備案。
第十三條  百分之二十以上業主可以聯名向園區管委會、鎮人
民政府(街道辦事處)提出成立業主大會的書面申請。
已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之
—6—
  


 
五十以上的,業主可以向園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)
提出成立業主大會的書面申請。
第十四條  符合成立業主大會條件的,園區管委會、鎮人民政
府(街道辦事處)應當會同市物業管理行政主管部門在30日內指導、
協助業主推薦產生業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、園區管委會、鎮
人民政府(街道辦事處)代表和村民委員、居民委員代表七至十五
人的單數組成,籌備組組長由園區管委會、鎮人民政府(街道辦事
處)代表擔任。業主代表由園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)
組織業主推薦或者業主自薦產生,業主代表人數不得少于業主大會
籌備組人數的百分之六十。
    第十五條  籌備組成員應當符合以下條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)具有一定的組織能力和必要的工作時間;
(三)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的
企業及下屬企業任職;
(四)無索取、非法收受開發建設單位、物業服務企業財物及利
益的行為;
(五)無泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活
動的行為;
—7—
  


 
(六)無因違法犯罪被追究刑事責任的情形。
籌備組成員中的業主代表還應當依法履行及時繳納物業服務
費、按時交納住宅專項維修資金等義務,不得有違法裝修、搭建、
改變物業使用功能的行為。  
籌備組成員中的業主代表可以同時成為業主委員會候選人,享
有被選舉權。
籌備組成員不能委托代理人參加會議,法人或者其他組織除外。
第十六條  園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當將擬
定的籌備組成員名單、基本情況等向全體業主公示,公示時間不少
于15日。擬定的籌備組成員名單公示期滿,業主無異議或者異議不
成立的,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當向全體業主
發布籌備組成立的公告并附籌備組成員名單。  
第十七條  擬定的籌備組成員名單公示期間,業主對擬定人選
有異議的,應當以書面形式向園區管委會、鎮人民政府(街道辦事
處)提出。園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當自收到書
面意見之日起10個工作日內進行核查,被核查人員應當回避核查工
作。異議期間不納入籌備時限。
經核實,擬定的業主代表不符合本辦法第十五條第一款、第二
款規定的,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當取消其籌
備組成員資格并公告全體業主。籌備組其他擬定成員不符合本辦法
—8—
  


 
第十五條第一款、第二款規定的,園區管委會、鎮人民政府(街道
辦事處)應當予以更換。
第十八條  業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內完成籌
備工作,組織召開業主大會會議。
業主大會自業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規
則,并選舉產生首屆業主委員會之日起設立。業主大會設立之日起,
業主大會籌備組自行解散。
    第十九條  首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事
規則進行表決,并選舉業主委員會。
第二十條  業主委員會委員由五到十五名委員組成,組成人員
為單數,具體委員人數由籌備組根據物業管理區域實際情況決定。
業主委員會委員應當從物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉
產生:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關法律、法規、規章和業主大會議事規則、管理規
約,模范履行業主義務;
(三)按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用,無損害公共
利益行為;
(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有較強的社會公
信力和組織能力;
—9—
  


 
(五)有必要的工作時間;
(六)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的
企業及其下屬企業任職;
(七)無索取、非法收受開發建設單位、物業服務企業財物及利
益的行為;
(八)無泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活
動的行為;
(九)無因違法犯罪被追究刑事責任的情形;
(十)業主大會議事規則規定的其他條件。
第二十一條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議按照業主大會議事規則規定由業主委員會組
織召開。
經業主委員會決定、百分之二十以上投票權數業主提議或者出
現業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議情形的,業主
委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主委員會不履行組織召開會議職責的,業主可以向物業所在
地園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)提出協助要求,園區管
委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當協調組織召開。
業主委員會不履行組織召開會議職責的,且業主未提出協助要
求的,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當責令限期召開。
—10—
  


 
第二十二條  業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改
建或者重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面
積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定
其他有關共有和共同管理權利重大事項的,應當經專有部分占建筑
物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主
人數按照以下方式確定:
(一)專有部分面積,按照建筑面積計算;建筑物總面積,按專
有部分面積之和計算;
(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數,一戶按一人計
算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數,按照兩者之
和計算。
第二十三條  業主大會會議可以采用集體表決、書面征求意見
或者網絡實名投票等記名投票方式進行表決。采用網絡實名投票方
式的,應當使用統一公布的電子投票系統。
采用書面征求意見或者網絡實名投票形式的,應當將征求意見
結果在物業管理區域或者網絡投票平臺顯著位置公告不少于30日。  
第二十四條  業主委員會是業主大會的執行機構,應當依法履
行職責,并及時向全體業主公布以下情況和資料,接受全體業主監
督:
(一)管理規約、業主大會議事規則;
—11—
  


 
(二)業主大會和業主委員會決定;
(三)業主大會、業主委員會經費收支情況;
(四)業主委員會委員姓名、職務、聯系方式等;
(五)其他法律、法規、規章規定應當向業主公開的情況和資料。
業主委員會應當按照規定的時限要求公布上述情況和資料,未
規定公布時限的,業主委員會應當每隔半年公布一次。
業主委員會未按照規定公布的,業主可以要求業主委員會公布;
業主委員會拒不公布的,業主可以向物業所在地園區管委會、鎮人
民政府(街道辦事處)書面提出協助要求,物業所在地的園區管委
會、鎮人民政府(街道辦事處)應當責令業主委員會7日內予以公布,
并通告全體業主。
第二十五條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內持以下
材料向園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)備案:
(一)業主委員會備案申請表;
(二)業主大會議事規則、管理規約;
(三)業主大會會議記錄和會議決定;
(四)業主委員會委員(含候補委員)名單及基本情況;
(五)業主大會表決匯總結果公示照片;
(六)法律、法規、規章規定的其他資料。
園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當在收到上述材料
—12—
  


 
后5個工作日內發出備案回執,同時將備案回執和備案材料抄送市物
業管理行政主管部門。
備案有關事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起15日
內辦理變更備案手續。
第二十六條  業主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明按
照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章,并向
公安機關進行公章備案。業主委員會公章應當標明業主委員會的屆
數,由業主委員會按照業主大會議事規則規定和業主大會決定使用。
經業主大會決議同意的,業主委員會可以持備案回執向銀行等
金融機構申請以業主委員會名義開立專門賬戶,金融機構應當協助
辦理。
第二十七條  業主委員會會議應當有半數以上委員出席,所作
決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意并簽字確認。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第二十八條  業主大會或者業主大會授權業主委員會在職權范
圍內作出的決定,對全體業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的,
市物業管理行政主管部門和園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)
應當責令其限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。
業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害
—13—
  


 
的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業主委員會所作出的決定違反法律法規或者侵害業主合法權益
的,由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔有關責任。
第二十九條  業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會
委員且得票數達到規定票數的候選人,可以按照得票多少順序當選
業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則規定。候
補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。
業主委員會委員職務終止,有候補委員的,由候補委員依次遞
補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞
補的情況在物業管理區域顯著位置公告,并及時辦理變更登記備案
手續。職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管
的屬于業主大會、業主委員會所有資料、印章等物品交回業主委員
會。
第三十條  業主委員會委員、候補委員有以下情形之一時,其
委員、候補委員職務自行終止:
(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任不再適宜履行業主委員會委員職責
的;
—14—
  


 
(五)法律、法規、規章以及業主大會議事規則規定的其他情形。
第三十一條  業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5
年,可以連選連任,任期屆滿的,不得繼續履行職責。
業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進
行換屆選舉。
業主委員會應當在任期屆滿3日內,將屬于業主大會、業主委員
會的有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會。對不按
時移交的,新任業主委員會委員可以申請村民委員會、居民委員會
督促其移交;拒不移交的,新任業主委員會委員可以請求園區管委
會、鎮人民政府(街道辦事處)協助移交。業主委員會任期屆滿且
未能成立新任業主委員會的,上述資料交由村民委員會、居民委員
會代管。
第三十二條  業主大會、業主委員會可以支取適當工作經費。
工作經費由全體業主共同承擔,有物業共用部位、共用設施設備經
營收益的,可以從經營收益中列支,具體的籌集、管理和使用辦法
由業主大會在議事規則中規定。
業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公告工作經
費的收支情況,接受業主監督。
第三十三條  業主大會對選聘解聘物業服務企業、選舉業主委
員會和調整物業服務收費等事項進行表決后,組織召開業主大會的
—15—
  


 
機構應當將全體業主的表決匯總結果在小區顯著位置公示30日。
公示的表決匯總結果應當包括贊同、反對、棄權的相應票數。
    公示期間業主對表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,
組織召開業主大會的機構應當及時提供業主本人表決意見以供查
驗。有證據證明存在惡意偽造或篡改選票、表決票、書面委托書等
情形,導致業主真實意見與公示的表決結果不一致的,應當重新統
計表決結果并公布。
業主查驗本人意見,應當提供本人有效身份證明。
第三十四條  經業主委員會討論同意或者按照物業管理規約約
定,業主委員會可以對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益
管理等情況進行審核,必要時,經全體業主委員會委員同意,可以
委托第三方進行審計,費用由業主委員會工作經費支出。審核結果
應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十五條  物業服務企業、業主委員會應當將物業服務活動
中形成的選票、表決票、書面委托書、業主清冊等資料保存完整,
不得將資料用于與物業服務活動無關的情形。
第三章  前期物業管理
第三十六條  前期物業管理階段的住宅物業,建設單位應當通
過招投標選聘物業服務企業進行前期物業管理服務,并簽訂書面前
—16—
  


 
期物業服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方
米的住宅物業,經市物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方
式選聘物業服務企業。
第三十七條  建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面
積千分之二的比例,在物業管理區域內配置物業服務用房,最低不
少于五十平方米,最高不超過三百平方米;其中業主委員會辦公用
房最低不少于十平方米,最高不超過六十平方米。分期開發建設的
物業,建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建
筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。
物業服務用房應當為地面以上獨立成套裝修房屋,具備水、電
使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于
四層。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設備間、
公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、架空層、夾層和人防工程等,
以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房。
物業服務用房的所有權依法屬于全體業主,專用于物業管理服
務工作,不得挪作他用。不動產登記機構在辦理所有權初始登記時,
應當在不動產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積,業主有權
查詢。
第三十八條  建設單位在預(現)售物業之前,應當制定臨時
管理規約,對以下事項作出約定:
—17—
  


 
(一)物業共用部位、共用設施設備的移交和查驗;
(二)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理規定;
(三)業主的權利與義務;
(四)違反臨時管理規約應當承擔的責任。
臨時管理規約不得侵害物業買受人合法權益。
臨時管理規約的效力至首次業主大會審議通過的管理規約生效
時終止。
第三十九條  建設單位預(現)售住宅物業時,應當在預(現)
售現場顯著位置對以下事項和信息進行公示,保障購房人的知情權:
(一)前期物業服務合同;
(二)臨時管理規約;
(三)會所、物業服務用房、水泵房、配電房等公共配套建筑的
所有權歸屬情況;
(四)規劃設計要點和規劃總平面圖,其中規劃總平面圖應當特
別標示會所、物業服務用房(含業主委員會辦公用房)、配電房、水
泵房等公共配套建筑的位置和面積。
建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同,應當包含前期
物業服務合同約定的內容,載明由物業買受人交納的前期物業服務
費的時間、標準和方式,以及合同終止的處理方式等內容。
第四十條  物業服務企業承接物業服務項目時,應當對物業共
—18—
  


 
用部位、共用設施設備進行查驗,并與建設單位辦理物業交接驗收
手續。辦理物業交接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移
交以下資料:
(一)物業的報建、批準文件,竣工總平面、單體建筑、結構、
設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術
資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備清單;
(五)物業及配套設施產權清單;
(六)物業服務用房清單;
(七)業主清冊;
(八)物業使用、維護、管理必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳
細清單并書面承諾補交的具體時限,并在承諾時限內完成移交工作。
第四章  物業管理服務
第四十一條  物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企
業應當在簽訂物業服務合同之日起15日內,將物業服務合同和項目
經理相關信息報市物業管理行政主管部門和園區管委會、鎮人民政
—19—
  


 
府(街道辦事處)備案。
第四十二條  市物業管理行政主管部門應當完善物業服務企業
誠信檔案制度,物業服務企業及其從業人員未按照規定或者合同約
定提供物業服務,存在以下嚴重失信行為的,應當記入誠信檔案失
信名單:
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;
(三)采用偽造業主表決票、暴力脅迫、輸送財物等手段惡性競
爭物業服務項目的;
(四)物業服務合同依法解除后,拒不退出物業服務項目的;
(五)泄露業主信息的;
(六)對業主、物業使用人進行惡意騷擾,采取暴力行為打擊報
復的。
    物業從業人員列入嚴重失信人員名單的,物業服務企業應當對
其予以處理;物業服務企業自列入嚴重失信企業名單之日起兩年內,
市物業管理行政主管部門、市物業管理行業協會不予開具誠信證明。
第四十三條  物業服務企業應當將以下信息在物業管理區域內
顯著位置公示:
(一)項目經理信息和物業服務投訴電話;
(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收
—20—
  


 
費標準、收費方式等;
(三)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;
(四)業主委員會委員的物業服務費和住宅專項維修資金繳納情
況;
(五)其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。
上述信息應當每年至少更新一次。物業服務企業未按照本條規
定公布的,業主可要求物業服務企業限期公開。物業服務企業拒不
公開的,業主可以書面請求園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)
協助,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應當責令物業服務
企業7日內予以公布,并通告全體業主。
第四十四條  物業服務企業應當健全安全防范措施,對突發性
自然災害、公共衛生事件、供水、供電、供氣事故和物業安全事故
等突發事件的預防和處置進行具體規定。發生安全事故或者其他緊
急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按規定向相關
行政管理部門和專業單位報告,協助做好有關工作。
第四十五條  禁止在物業管理區域內從事以下行為:
(一)擅自改變共用部位和共用設施的用途;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地;
(三)擅自擺設攤點,無序停放車輛;
—21—
  


 
(四)在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、
亂刻畫,隨意拋棄垃圾,在公共場地放置雜物;
(五)破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道,破
壞消防安全標志,擅自改變消防通道;
(六)擅自拆除人民防空工程,破壞人民防空工程的防護(防化)
設備設施、人防通訊警報設施及相關功能用房;
(七)超過設計規定的荷載使用物業;
(八)破壞公共環境保護設施或者造成環境污染的其他行為;
(九)其他法律、法規和規章禁止的行為。
物業管理區域內發生上述行為時,物業服務企業和業主委員會
應當根據物業服務合同或者臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制
止,并及時報告相關行政管理部門。
第四十六條  物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為
由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。
第四十七條  業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服
務費,不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業
管理等為由拒付物業服務費。
業主未按時交納物業服務費,經書面催交仍未在截止日期前交
納的,物業服務企業可以在本物業管理區域內予以公示。
業主未按時交納物業服務費,物業服務企業可以依法申請仲裁
—22—
  


 
或者提起訴訟,經生效司法判決和仲裁裁決確認后仍不履行的,按
照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。  
第四十八條  物業服務合同期限屆滿3個月前,業主委員會應當
組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業,并將決定書面
告知物業服務企業;業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業
服務合同期限屆滿1個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。
    物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務
合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會、市物業管理行政主管部
門和園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)。      
    業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當
在物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域。
物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,
原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,可自動延續
至業主大會作出續聘或選聘決定為止。
第四十九條  新的物業服務企業承接物業時,應當在業主委員
會、村民委員會、居民委員會的監督下與原物業服務企業共同對物
業共用部位、共用設施設備進行查驗。
查驗時,業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包
括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論等,并由查驗人
共同簽字。查驗記錄同時抄送園區管委會、鎮人民政府(街道辦事
—23—
  


 
處)和村民委員會、居民委員會。
新物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的,應
當在查驗記錄中載明,業主委員會、村民委員會、居民委員會應當
組織雙方共同協商解決辦法。
第五十條  物業服務企業退出時,應當向業主委員會移交其合
法占有的以下資料和財物,并配合新的物業服務企業做好交接工作:  
(一)本辦法第四十條規定的資料;
(二)物業服務用房;
(三)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;
(四)物業服務期間配置的固定設施設備;
(五)其他應當移交的財物、資料。
第五十一條  物業服務合同未到期,物業服務企業要求提前退
出的,原物業服務企業應當提前3個月與建設單位或者業主委員會協
商處理物業服務合同終止事宜,并書面報告市物業管理行政主管部
門和園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)。物業服務企業存在違
約行為的,應當依法承擔違約責任。
物業服務企業合同依法解除,物業服務企業拒不退出物業管理
區域或拒不移交物業管理相關資料的,建設單位、業主委員會可以
請求園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)予以協助。
第五十二條  市物業管理行政主管部門可以按照公開、自愿、
—24—
  


 
擇優的原則建立應急物業服務企業預選庫。未依法選舉產生業主委
員會的住宅小區有以下情況之一的,經物業所在地的村民委員會、
居民委員會征求該住宅小區業主意見并取得過半數業主書面同意
后,可以由物業所在地的村民委員會、居民委員會在市物業管理行
政主管部門指導和監督下代行業主委員會職責,在應急服務企業預
選庫中隨機抽取一家物業服務企業提供服務:                             
(一)物業服務企業退出物業管理區域后,未能召開業主大會會
議選聘新的物業服務企業,且區域內物業管理秩序混亂,迫切需要
新的物業管理服務的;
(二)物業服務企業退出物業管理區域后,已召開業主大會會議
但未能成功選聘新的物業服務企業,且區域內物業管理秩序混亂,
迫切需要新的物業管理服務的。  
應急物業服務合同服務內容、標準和收費參照原物業服務合同
執行,合同期限最長至業主大會會議作出選聘或續聘決定之日。
第五十三條  業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務
合同約定做好物業管理服務,協調和處理業主、物業使用人對物業
管理服務的投訴。    
業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對物業服務收
費有爭議的,可以向價格行政主管部門咨詢或申請協調處理。
                          
—25—
  


 
第五章  物業的使用和維護
第五十四條  物業管理區域內規劃的停車位、車庫應當首先滿
足業主、物業使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫,業主、物
業使用人需要承租的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。滿足業
主和物業使用人需求后仍有空余的,建設單位可將其作臨時停車使
用,也可出租給業主、物業使用人以外的其他人。   
地下停車位尚有空余的,物業管理區域內不得新辟規劃以外的
停車位。地下停車位不足,確需利用業主共有的道路或者其他公共
場地作為停車位的,應當經業主大會同意,并依法辦理相關手續,
所得收益歸全體業主共有。
物業管理區域內停放車輛,不得影響道路通行、阻礙特種車輛
執行任務或者損壞共用設施設備。   
第五十五條  建設單位應當對所售物業承擔質量保修責任,對
在質量保修期內發生屬于保修范圍的質量問題履行保修義務。
物業出現重大安全隱患危及公共利益時,責任人應當及時維修
養護。責任人不履行維修養護義務的,經業主委員會同意或者按照
臨時管理規約、管理規約,由物業服務企業維修養護或者采取應急
防范措施,費用由責任人承擔。
第五十六條  業主、物業使用人、裝飾裝修企業在住宅室內裝
飾裝修工程開工前,應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管
—26—
  


 
理服務協議。業主、物業使用人、裝飾裝修企業在裝飾裝修活動中
應當遵守服務協議、臨時管理規約、管理規約和住宅室內裝飾裝修
的有關規定。
裝飾裝修作業涉及燃氣設施改動或可能損壞地下燃氣管道的,
應當事先告知供氣企業,供氣企業應當安排專人協調指導作業。
物業服務企業應當按照服務協議為業主、物業使用人、裝飾裝
修企業提供相應的服務,并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確
指引。物業服務企業不得向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業或
者強行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,業主、
物業使用人應當及時修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
物業服務企業對違反法律和臨時管理規約、管理規約約定的裝飾裝
修行為,應當勸阻、制止,并及時報告有關行政管理部門。
第五十七條  利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或
者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施
設備進行經營的,應當征得相關業主和業主大會的同意,所得收益
依法歸全體業主所有。
共用部位、共用設施設備的經營收益,不得以個人名義進行存
儲和管理,經業主、業主大會同意,或者按照管理規約相關規定,
可以用于以下幾個方面:
—27—
  


 
(一)維修、更新、改造、增設共用設施設備;
(二)開展業主公益活動;
(三)業主委員會工作經費;
(四)補充住宅專項維修資金;
(五)第三方審核、審計所需費用;
(六)管理規約規定的其他事項。
第五十八條  業主轉讓或者出租物業時,應當將臨時管理規約、
管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,
并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將物業轉讓或
者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
第五十九條  共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用
住宅專項維修資金的,應當按照規定由業主表決通過。
發生以下可能危及房屋安全及業主生命財產安全的情形,需要
立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,物
業服務企業或業主委員會可以按有關應急維修程序的規定支取并使
用住宅專項維修資金:
(一)電梯經評估、檢驗認為存在事故隱患,可能發生危及人身
財產安全的緊急情況;
(二)消防部門認定需要立即整改的消防設施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
—28—
  


 
(四)樓體外立面存在脫落危險;
(五)供水、排水設施堵塞、爆裂,二次供水水泵等設施損壞,
但專業經營單位負責維修、養護的除外;
(六)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
按應急維修程序支取住宅專項維修資金的,待安全隱患處置妥
當后,住宅專項維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公
示。
對于未成立業主委員會、又無物業服務企業服務的住宅小區,
發生上述(一)至(六)項需緊急維修情況的,可以由住宅小區所
在地村民委員會、居民委員會提出緊急使用住宅專項維修資金申請,
經市物業管理行政主管部門審核批準后,由園區管委會、鎮人民政
府(街道辦事處)組織代修,代修費用從相關業主住宅專項維修資
金分戶賬中列支或由相關業主按照建筑面積分攤。
第六十條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線
電視等產權單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設
備維修、養護的責任,屬于應當由提供該項服務的單位維修養護的,
不得要求物業服務企業或者業主維修養護,不得從住宅專項維修資
金中列支。因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,
應當及時恢復原狀。
用戶終端水表、電表、氣表后設施設備及管線的養護、維修,
—29—
  


 
業主專有部分由業主自行維修;共用物業的維修、更新、改造費用,
由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤;
單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,由該
幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。
第六十一條  對于房屋產權人或者建設單位因客觀原因無法履
行房屋修繕責任的老舊住宅區,園區管委會、鎮人民政府(街道辦
事處)應當安排資金對具有安全隱患的共用設施設備、共用部位進
行修繕和改造。園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)支付修繕
和改造費用后,可以向責任人追償。
第六章  法律責任
第六十二條  住宅物業建設單位違反本辦法第三十六條規定,
未通過招標投標選聘物業服務企業,或者未經批準擅自采用協議方
式選聘物業服務企業的,由市物業管理行政主管部門根據《物業管
理條例》第五十六條規定責令限期改正,給予警告,可以并處10萬
元以下的罰款。
第六十三條  建設單位違反本辦法第三十七條規定,在物業管
理區域內不按照規定配置物業服務用房的,由市物業管理行政主管
部門根據《廣東省物業管理條例》第六十二條第二款規定責令限期
提供;逾期不提供的,責令向業主大會交納相應價款,用于解決物
—30—
  


 
業服務用房,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十四條  違反本辦法規定,泄露業主資料或者將業主資料
用于與物業管理服務無關的活動的,依法追究法律責任。
第六十五條  物業服務企業有以下行為之一的,由市物業管理
行政主管部門按照《廣東省物業管理條例》第六十三條規定予以處
罰:
(一)業主大會決定選聘新的物業服務企業后,原物業服務企業
不按規定退出物業管理區域的,責令限期退出;逾期拒不退出的,
處5萬元以上15萬元以下罰款;
(二)損毀或者破壞屬于全體業主的檔案資料、財物和共用設施
設備的,可處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十六條  違反本辦法的規定,業主委員會未履行相關職責
的,由物業所在地園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)責令限
期履行,逾期仍不履行的,予以通報。
業主委員會委員履行職務時違反法律、法規、規章或者管理規
約的規定,侵害業主合法權益,給業主造成損害的,應當承擔相應
的賠償責任。
第六十七條  對違反本辦法規定的行為,法律、法規有處罰規
定的,從其規定。
第六十八條  市物業管理行政主管部門、園區管委會、鎮人民
—31—
  


 
政府(街道辦事處)或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反
本辦法的規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、
徇私舞弊的,由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正;情節
嚴重的,對直接責任人依法給予行政處分;給當事人造成損失的,
依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七章附則
第六十九條  本辦法自2018年8月1日起施行。
公開方式:主動公開
抄送:省政府辦公廳,省政府法制辦。
市委書記、副書記、常委,市人大常委會主任,市政府市長、副
市長,市政協主席,市政府秘書長、副秘書長。
各鎮人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位。
市委直屬各單位,市人大辦,市政協辦,市紀委,市中級法院,
市檢察院
,省屬有關單位。
東莞市人民政府辦公室秘書二科
2018年   5月    25日印發
—32—

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