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條例

2018重慶市物業管理條例 (修訂草案)

字號+ 作者:安然 來源:網絡轉載 2018-12-26 11:25 我要評論( )

物業頭條訊:

 目錄

  第一章 總則

  第二章 物業管理區域

  第三章 業主、業主大會及業主委員會

  第四章 前期物業管理

  第五章 物業管理服務

  第六章 物業的使用與維護

  第七章 法律責任

  第八章 附則

  第一章 總則

  第一條(立法目的及依據) 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條(適用范圍及概念) 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條(管理原則) 物業管理應當遵循業主自治、誠信守約、專業服務、依法監管的原則,實現政府治理與社會調節、業主自治良性互動。

  物業管理應當向市場、專業、智能、安全、綠色方向發展。

  第四條(政府職責) 市、區縣(自治縣)人民政府應當將物業管理納入社會治理體系,完善考核及政策扶持措施,促進物業管理發展與和諧社區建設。

  區縣(自治縣)人民政府應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府明確物業管理的工作機構,配備與物業管理工作任務相適應的工作人員,落實工作經費。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。

  第五條(部門職責) 市住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理,推進物業服務信用體系建設,推動與相關部門信息共享,逐步實現全市物業管理行政監管智能化。

  區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。

  發展改革、規劃自然資源、公安、民政、市場監管、城市管理、應急、生態環境、農業農村部門及其他有關部門按照各自職責,負責物業管理區域內的行政管理工作。

  第六條(居〔村〕民委員會職責) 居(村)民委員會加強對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

  鼓勵在居(村)民委員會下設環境和物業管理委員會,督促業主委員會和物業服務企業履行職責。

  第七條(行業自律) 鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會。物業服務行業協會應當依法制定和組織實施行業行為規范,調解物業服務企業糾紛,維護物業服務企業合法權益,對違法行為通過通報批評等方式,加強行業自律管理。

  住房城鄉建設主管部門應當加強對物業服務行業協會的指導和監督。

  第八條(聯席會議與司法銜接) 實行物業管理聯席會議制度。

  物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召集,由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門、其他有關部門、公安派出所、居(村)民委員會、物業服務企業、業主委員會、業主代表、物業管理專家等各方代表參加。

  物業管理聯席會議主要協調解決下列爭議:

  (一)業主委員會不依法履行職責的問題;

  (二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

  (三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

  (四)提前終止物業服務合同的問題;

  (五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

  (六)需要協調解決的其他物業管理問題。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府可以根據工作需要邀請人民調解委員會參加物業管理聯席會議。上述爭議經人民調解委員會調解達成協議的,具有法律約束力。

  第二章 物業管理區域

  第九條(劃分依據) 物業管理區域根據物業的建設用地規劃許可證確定的用地范圍,結合物業的共有或者共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共有、共用的,應當劃定為一個物業管理區域;規模過大劃分為一個物業管理區域不便于管理,或者已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

  第十條(新建物業劃分及備案) 新建物業在出售前,建設單位應當根據本條例第九條的規定劃定物業管理區域,并向物業所在地的區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第九條規定的,應當自收到備案申請之日起三十日內書面通知建設單位重新劃定。

  建設單位在銷售物業時,應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

  第十一條(區域未劃分的及重新調整辦法) 已經建成并交付使用但未劃分物業管理區域的,或者需要調整物業管理區域的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府參照本條例第九條的規定,在征求相關業主意見后,劃定物業管理區域,報區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。

  物業管理區域的劃定方案應當經擬調整后各區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  劃定方案應當包括物業管理區域劃分、物業服務用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業管理區域管理等內容。

  物業管理區域內不動產權屬登記已完成,涉及有物業服務用房等調整的,應當到物業所在地不動產登記機構辦理變更登記。

  第三章 業主、業主大會及業主委員會

  第十二條(業主權利) 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主委員會的工作;

  (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (八)對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

  (九)監督物業專項維修資金的管理和使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第十三條(業主義務) 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)按照國家有關規定交納物業專項維修資金;

  (五)按時交納物業服務費用;

  (六)法律、法規規定的其他義務。

  業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

  第十四條(業主大會一般規定) 業主可以設立業主大會,并由業主大會選舉產生業主委員會,但同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。

  業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,且不得組織和召開與物業管理無關的活動和會議。業主大會決定下列事項:

  (一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

  (二)選舉、補選或者罷免業主委員會成員、候補委員;

  (三)業主委員會的必要經費、成員補貼的來源以及經費管理辦法;

  (四)撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定;

  (五)選聘和解聘物業服務企業,確定物業服務合同的內容;

  (六)提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;

  (七)依法籌集和使用物業專項維修資金;

  (八)物業管理區域內公共收益的管理、使用、分配;

  (九)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

  第十五條(管理規約或者業主大會議事規則) 管理規約或者業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律法規,不得違背公序良俗,不得損害社會公共利益;應當對業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反管理規約或者議事規則應當承擔的責任等事項,依法作出約定。

  第十六條(業主大會特殊規定與代行管理) 不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  住宅小區因客觀原因未依法選舉產生業主委員會的,居(村)民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,組織召開業主大會決定物業管理事項,或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。

  第十七條(召開首次業主大會會議條件) 一個物業管理區域內,物業出售并交付的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

  占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主,可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書面告知召開首次業主大會會議。

  第十八條(組建業主大會籌備組) 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后三十日內通知建設單位或者物業服務企業報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料,并負責核對材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。

  籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。籌備組成員名單確定后,在物業管理區域內的顯著位置公告。

  籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會和建設單位派員共同組成,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任。籌備組成員中業主代表應當符合本條例第二十八條的規定要求。

  建設單位或者物業服務企業應當在收到街道辦事處、鄉鎮人民政府通知后十日內報送材料,協助成立籌備組,并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府可以持協助查詢材料、工作人員的工作證明和召開業主大會的相關材料,到不動產登記機構查詢相關物業管理區域內業主資料,不動產登記機構應當予以配合。

  第十九條(籌備組職責) 籌備組應當做好下列籌備工作:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (二)參照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本,擬訂管理規約草案和業主大會議事規則;

  (三)確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積;

  (四)擬訂業主委員會委員產生辦法,確定候選人名單;

  (五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  業主委員會委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業主也可以聯名推薦委員候選人一名。籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。

  本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內的顯著位置公告。業主對業主身份、業主人數或者專有部分建筑面積提出異議的,籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。

  第二十條(籌備組職責終止) 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。籌備組成員連續三次不參加會議的,其成員資格自動終止。逾期未召開首次業主大會會議的,或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的,籌備組自行解散。

  籌備組按期組織召開首次業主大會會議但選舉產生的業主委員會成員人數低于規定人數下限時,籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的,籌備組工作期限可以延長一個月。

  第二十一條(投票權數認定) 專有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:

  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  業主人數和總人數,按照下列方法認定:

  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第二十二條(業主決策信息系統) 提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

  市住房城鄉建設主管部門應當逐步建立業主決策信息系統,供業主、業主大會和業主委員會免費使用。

  第二十三條(業主大會會議形式) 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式,也可以采用業主決策信息系統征求業主意見。

  同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

  第二十四條(業主大會的表決) 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

  業主大會對本條例第十四條第二款第六項、第七項規定的事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;業主大會對其他事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  業主大會只能就本條例第十四條第二款第九項規定的事項授權業主委員會作出具體決定。

  第二十五條(業主大會的召集) 業主大會會議由業主委員會組織召開。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,并邀請物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會參加。

  有下列情況之一的,業主委員會應當在三十日內組織召開業主大會臨時會議:

  (一)占總人數百分之二十以上業主以書面形式提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定的;

  (三)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情況。

  業主委員會不依法組織召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織召開。業主委員會逾期未組織召開的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在業主委員會逾期之日起三十日內組織召開。

  業主大會對物業管理事項已作出決定的,業主委員會在業主大會決定之日起一年內不得就同一事項組織召開業主大會會議;但人民法院或者街道辦事處、鄉鎮人民政府依法撤銷業主大會決定的除外。

  無業主委員會的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會受其委托組織召開業主大會會議。

  第二十六條(業主委員會的一般規定) 業主委員會是業主大會的執行機構。成員人數由業主大會決定,但不得少于五人,應當為單數。每屆任期三至五年,業主委員會成員可以連選連任。

  業主委員會設主任一名、副主任一至三名,業主委員會主任是業主委員會的代表人。主任、副主任由業主委員會在業主委員會成員中推選產生,并由業主委員會罷免。

  第二十七條(業主委員會候補委員) 業主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產生程序由業主委員會委員產生辦法確定。

  候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

  第二十八條(業主委員會候選人條件) 業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具備一定組織能力;

  (三)按期履行交納物業服務費、物業專項維修資金等業主義務;

  (四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業工作;

  (五)具備履行職務的健康條件和文化水平;

  (六)具有必要的工作時間,業主委員會成員原則上只在一個物業管理區域內擔任;

  (七)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責;

  (八)法律、法規規定的其他條件。

  有下列行為之一的,不得作為業主委員會候選人人選:

  (一)截至本次業主委員會委員候選人推薦截止之日前一年內出現拒繳或者無故拖延交納物業服務費的;

  (二)因亂搭亂建,或者挪用、侵占公有財產,被追究行政責任或者刑事責任的;

  (三)因實施黑惡勢力違法犯罪,被追究刑事責任的;

  (四)被納入失信被執行人或者嚴重失信“黑名單”的;

  (五)參與非法組織或者違法組織信訪,影響社會穩定的;

  (六)被業主大會罷免、終止職務不滿三年的;

  (七)業主大會議事規則中明確的其他禁止行為。

  引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員,發揮先鋒模范作用,依法履行職責。支持符合條件的居(村)民委員會成員通過法定程序兼任業主委員成員。

  第二十九條(業主委員會備案) 業主委員會應當自產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并同時在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上:

  (一)業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員及候補委員名單和身份證明;

  (二)管理規約;

  (三)業主大會議事規則;

  (四)業主委員會辦公場地、電話等聯系方式;

  (五)業主大會會議表決結果及決議。

  業主認為業主委員會公示(備案)事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請核實,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內,采用在物業管理區域內顯著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式進行核實,并根據核實情況作出處理決定。

  本條第一款第一項至第四項發生變更的,業主委員會應當重新備案和公示。

  第三十條(業主委員會印章管理) 業主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章,并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。

  業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。

  第三十一條(業主委員會職責) 業主委員會應當履行下列職責:

  (一)制定業主委員會工作制度;

  (二)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況,公示業主大會決定;

  (三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;

  (四)組織并監督管理規約的落實;

  (五)公示物業專項維修資金使用情況,組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收。自行管理物業專項維修資金的,按照物業專項維修資金管理單位職責做好維修費用清單、票據、分擔明細表等相關資料存檔、公示及查詢服務工作;

  (六)每半年公示一次業主委員會工作經費、補貼以及物業共有部位的使用、公共收益收支等情況,并負責向業主解釋說明;

  (七)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (八)協調業主、物業使用人與物業服務企業的關系;

  (九)根據業主大會的決定,代表全體業主參加因物業管理活動發生的調解、訴訟或者仲裁;

  (十)配合相關部門,做好維護物業管理區域秩序的相關工作;

  (十一)管理規約、業主大會議事規則、業主大會賦予的其他職責。

  第三十二條(業主委員會會議規定) 業主委員會每季度應當至少召開一次會議。

  業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時,業主委員會主任應當組織召開。

  業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由居(村)民委員會指定一名委員召集并主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

  第三十三條(業主委員會工作規則) 業主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄,作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內,應當在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上,并于公示首日以書面形式告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  未經全體成員半數以上簽字同意并公示的業主委員會決定無效。

  第三十四條(業主委員會成員禁止行為) 業主委員會成員應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為:

  (一)以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產;

  (二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

  (三)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用,或者利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費,或者誘導、鼓動其他業主不交納物業服務費用;

  (四)泄露其他業主的信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

  (五)未妥善保管業主委員會經費收支相關財務原始憑證及會計資料;

  (六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

  第三十五條(業主委員會成員職務終止) 業主委員會成員有下列情形之一的,其成員職務自行終止:

  (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

  (二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

  (三)任職期間被依法追究刑事責任的;

  (四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

  (五)出現拒繳或者無故拖延交納物業服務費的,或者有本條例第二十八條第二款第二項至第五項行為之一的;

  (六)業主大會議事規則約定的其他情形。

  第三十六條(業主委員會委員罷免) 業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。

  百分之二十以上業主聯名,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會,由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

  第三十七條(業主委員會委員終止或者罷免的公告) 業主委員會成員被終止職務或者罷免的,業主委員會應當在物業管理區域的顯著位置公示七日以上,業主有權查詢相關資料。業主委員會未進行公示的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府進行公示。

  業主委員會成員被終止職務或者被罷免的,其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止。

  第三十八條(業主委員會集體辭職及出缺處理) 業主委員會成員集體辭職的,應當按照組織首次業主大會的方式召開業主大會,重新選舉業主委員會。

  業主委員會成員出缺,由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會成員出缺導致人數低于三分之二的,應當按照業主委員會產生辦法在九十日內完成增補。逾期未增補,或者經增補后業主委員會人數仍少于業主大會決定的最低人數的,業主委員會應當自行解散,由街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。

  第三十九條(業主委員會換屆) 業主委員會任期屆滿的,應當自行解散。業主委員會任期屆滿九十日前,應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府收到報告后,應當在三十日內成立換屆改選籌備組,由換屆改選籌備組按照首次業主大會程序召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會。換屆改選籌備組人員構成按照本條例第十八條第二款、第三款規定執行。

  換屆改選籌備組組織選舉新一屆業主委員會未成功的,可以及時補選一次;補選仍未成功的,換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個月后,占總人數百分之十以上的業主書面申請物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府重新選舉業主委員會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后按照首次業主大會程序組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

  自換屆改選籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

  (一)選聘、解聘物業服務企業;

  (二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

  (三)其他重大事項。

  第四十條(業主委員會任中審計和離任審計) 鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。

  審計可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府組織第三方機構實施,費用可以從公共收益中列支。

  第四十一條(業主大會或者業主委員會解散) 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的,解散前,業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。

  第四十二條(業主委員會相關財物移交) 業主委員會成員職務終止或者被罷免的,或者業主委員會解散的,應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

  業主委員會成員職務終止或者被罷免的,向業主委員會移交。業主委員會解散的,向新一屆業主委員會移交;未選舉產生新一屆業主委員會的,向物業所在地居(村)民委員會移交,由其暫時代管。

  未在規定時間內移交的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其七日內移交,物業所在地公安機關應當予以協助。

  第四十三條(業主大會、業主委員會決定效力及糾正辦法) 業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、物業使用人具有約束力。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規或者超越權限的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并在物業管理區域內的顯著位置公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第四章 前期物業管理

  第四十四條(臨時管理規約) 新建物業的建設單位應當在物業銷售前,參照市住房城鄉建設主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約,并報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,備案后由其抄送街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  首次業主大會通過管理規約后,臨時管理規約即行失效。

  第四十五條(選聘前期物業服務企業) 提倡建設單位通過公開招標方式選聘物業服務企業。物業中有住宅項目的建設單位在取得建設工程規劃許可手續后,應當通過招標投標的方式選聘物業服務企業。建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門制定的物業管理招標文件示范文本,結合招標項目的需要編制招標文件,并在物業服務信息平臺上發布招標投標信息。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標投標。

  對于物業中有住宅的預售項目,建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業服務企業;對于物業中有住宅的現售項目,建設單位應當在物業銷售前通過招標投標的方式選聘物業服務企業。

  投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的,經物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

  第四十六條(前期物業服務合同) 建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監管部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同,并在簽訂后十五日內報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。

  業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同終止。

  第四十七條(物業銷售告知與承諾要求) 建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同,并提供給物業買受人,同時予以說明。

  物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

  第四十八條(前期物業服務費) 前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。

  物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

  第四十九條(物業承接查驗) 承接新建物業前,建設單位和物業服務企業在建設工程竣工驗收后,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。建設單位和物業服務企業開展物業承接查驗時,應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房城鄉建設主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

  物業服務企業應當自物業交接后三十日內,按照住房城鄉建設主管部門制定的示范文本,持以下資料向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案:

  (一)物業承接查驗協議;

  (二)建設單位移交資料清單;

  (三)查驗記錄;

  (四)交接記錄;

  (五)其他承接查驗有關的文件。

  報送資料齊全、符合法定形式的,區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門應當予以備案。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議。

  物業交付時,建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

  物業交接后,發現隱蔽工程存在質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。

  第五十條(物業服務用房) 物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房,應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在建設用地規劃許可證確定的用地范圍內無償配置。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其面積應當不低于二十平方米,不高于七十平方米。

  物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于二層。

  規劃自然資源部門應當在審批建設工程規劃許可證時,按照前兩款的規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業服務用房的位置、面積等相關資料,住房城鄉建設主管部門在核發房屋預售許可證時,應當注明物業服務用房位置。建設單位在建設工程竣工規劃核實后,應當向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門申請核查物業服務用房配置。分期建設項目的前期未配置足額物業服務用房的,建設單位應當在前期物業服務合同備案時劃出相應面積的房屋作產權限制登記,作為臨時物業服務用房使用。待物業服務用房配置到位后,解除其臨時物業服務用房的產權登記限制。建設單位在銷售商品房時,應當公布物業服務用房的位置和面積。

  物業服務用房屬于全體業主共有,用作從事物業管理活動。物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。

  不動產登記機構在辦理房地產所有權首次登記時,應當在不動產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積以及物業的其他共有部分,業主有權查詢。

  第五十一條(前期物業檔案移交) 前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前,建設單位應當向物業服務企業及物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府移交物業檔案,并提供物業管理用房。物業檔案包括下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (四)物業承接查驗有關的文件、資料和記錄;

  (五)物業管理所必需的業主清冊等其他資料。

  物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。

  第五章 物業管理服務

  第五十二條(物業服務企業管理) 從事物業服務活動的企業應當依法成立,具有獨立法人資格。

  法律、法規對物業服務人員從業資格有規定的,適用其規定。

  第五十三條(物業服務企業信用管理) 市住房城鄉建設主管部門應當制定物業服務信用信息管理辦法,加強信用信息管理,定期向社會公布物業服務信用信息情況。

  區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,負責本行政區域內物業服務信用信息采集和誠信檔案管理工作。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助開展轄區內物業服務信用信息的征集、核查工作。

  物業管理協會配合住房城鄉建設主管部門開展信用信息采集和誠信檔案管理工作。

  物業服務企業等應當做好信用信息和在管物業項目信息等填報,配合相關部門做好對信用信息的核實等工作。

  第五十四條(物業項目負責人管理) 物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派或者更換物業項目負責人。

  物業服務企業更換物業項目負責人的,應當于更換之日通過信用信息平臺更新相關信息,書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內的顯著位置予以公告。

  物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用信息檔案。

  第五十五條(第三方評估制度) 建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。

  評估機構應當依照法律法規規定和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

  第五十六條(物業服務企業選聘) 一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。

  鼓勵業主通過公開招標方式選聘物業服務企業。業主大會決定采用招標投標方式選聘物業服務企業的,應當參照市住房城鄉建設主管部門制定的物業管理招標文件示范文本,結合招標項目的需要編制招標文件,并在物業服務信息平臺上發布招標投標信息。

  第五十七條(物業服務合同簽訂與備案) 業主委員會應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監管部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,并移交物業檔案。

  物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前,業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上,充分聽取業主意見。

  物業服務企業應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。

  第五十八條(物業服務合同內容) 業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,約定的物業服務事項應當包括下列主要內容:

  (一)共有部位、共有設施設備的日常維修、養護、運行和管理;

  (二)物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護;

  (三)共有綠地、花木等的養護與管理;

  (四)物業管理區域內環境衛生的維護,生活垃圾分類投放及收集的要求;

  (五)物業服務收費標準;

  (六)公共收益的管理、使用、分配;

  (七)指派或者更換物業項目負責人的辦法;

  (八)其他物業服務內容。

  物業服務合同只能約定屬于民事服務內容的事項,不得約定由物業服務企業行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。

  法律、行政法規另有規定的,適用其規定。

  第五十九條(物業服務企業一般義務規定) 物業服務企業應當依法履行合同,按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范提供專業化的服務。

  鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法,推進智能化技術和裝備在物業服務業領域的應用,降低物業能耗、物耗,不斷提高管理和服務水平,推動生活方式綠色化。

  物業服務企業不得以業主不交納物業服務費為由,實施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為,以及侵犯或者越權限制業主權利的其他行為。

  物業服務企業應當接受業主、業主大會、業主委員會、居(村)民委員會的監督和街道辦事處、鄉鎮人民政府、有關部門的監督管理。

  第六十條(物業服務企業公示義務) 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,公開相關服務事項。

  下列事項應當長期公開:

  (一)物業服務企業的營業執照復印件、項目負責人的基本情況、聯系方式;

  (二)物業服務合同以及向業主提供特約服務的收費項目和標準等;

  (三)電梯等專業設施設備的日常維修保養合同;

  (四)報事維修服務規范和完成時限承諾。

  下列事項應當及時公開:

  (一)物業服務半年履約情況報告;

  (二)物業項目年度收支情況報告;

  (三)物業專項維修資金使用情況,包括涉及維修、更新、改造項目的明細;

  (四)物業服務滿意率及管理服務中薄弱環節的整改情況;

  (五)物業管理區域公共收益收支情況,包括與公共收益相關的合同或者協議等;

  (六)其他應當公示的信息。

  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。業主對答復不滿意的,可以依照本條例第八十六條規定進行投訴。

  物業服務企業應當定期以座談會、組織參觀設施設備房等方式,與業主及時溝通物業服務合同履行情況。

  第六十一條(物業服務企業協助行政管理義務) 行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使屬于有關部門的行政管理職責,但應當協助有關部門行使管理職責。

  第六十二條(物業服務企業安全防范) 物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  物業服務企業應當在消防車道、消防車登高撲救面和操作場地設置明顯標識和禁止占用提醒;在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位、重要設施進行經常性檢查;對檢查中發現的安全隱患,應當立即處理,并發出警示。

  業主對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主與物業服務企業另行約定。

  第六十三條(物業服務企業應急管理) 物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故,物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定,并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。

  發現重大事故隱患或者發生生產安全事故及其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按照規定向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、專業單位和負有安全監督管理職責的部門報告,協助做好相關工作。

  第六十四條(物業服務委托) 物業服務企業可以委托專業性服務企業或者個人完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務,但是,不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人。

  第六十五條(物業服務合同屆滿與選續聘) 物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,對續聘或者選聘物業服務企業的方案進行表決,并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域,并配合依法選聘的物業服務企業接管。

  物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內公告,并書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會。

  物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。物業服務合同自動延續期間, 原物業服務企業決定不再提供物業服務的,應當按照前款規定提前三個月履行告知義務。

  第六十六條(物業管理應急管理) 物業服務企業退出物業管理區域,業主、業主大會未選聘出新的物業服務企業,也未約定業主自行管理或者其他管理人管理的,應當由全體業主共同承擔管理責任,環衛、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續做好管理服務工作,相關行政管理部門應當履行相應的行政管理職能。

  居(村)民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府委托下,組織物業服務企業或者其他管理人提供應急管理。應急管理內容僅限于環境衛生、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項,相關費用由業主承擔。

  應急管理實施前,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公告。應急管理期限一般不超過六個月。

  第六十七條(履行退出項目的義務) 物業服務企業退出物業服務的,應當履行下列義務:

  (一)向業主委員會移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房;無業主委員會的,向街道辦事處、鄉鎮人民政府移交;

  (二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;

  (三)結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用;

  (四)結清委托專業單位對設施設備維護保養等費用;

  (五)法律、法規規定的其他事項。

  原物業服務企業不得以業主欠繳物業服務費用等為由拒絕辦理交接。業主委員會和新物業服務企業應當為原物業服務企業追收業主欠繳費用提供便利。

  第六十八條(物業服務收費) 物業服務收費項目、標準以及收費方式,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

  物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

  物業服務收費管理辦法由市發展改革部門會同市住房城鄉建設主管部門制定。

  第六十九條(業主大會成立前的物業服務收費調整) 業主大會成立前需要對物業服務收費標準進行調整的,應當遵循以下程序:

  (一)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計,并取得審計報告。

  (二)擬調整物業服務收費標準的相關事項在物業管理區域內顯著位置公示三十日以上。公示的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公示期間,應當聽取和收集業主的意見,并書面告知物業所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、發展改革部門和住房城鄉建設主管部門。

  (三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過;表決結果在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。公示的表決結果應當包括業主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見,全體業主贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

  公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見;物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業服務企業應當重新統計表決結果。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、監督居(村)民委員會、物業服務企業征求業主意見。業主對物業服務收費標準的調整有異議的,可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

  第七十條(專業單位) 物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用,最終用戶應當按時、足額繳納。其中,屬物業專有部分的費用,由業主繳納;屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業繳納。

  專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

  物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。

  物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專業單位繳納的,專業單位應當按照相關約定直接向物業服務企業追繳,不得因未繳納費用而停止向用戶提供服務。

  第七十一條(業主信息安全) 街道辦事處、鄉鎮人民政府、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料,不得非法使用、出售、提供、傳播業主信息。

  第六章 物業的使用與維護

  第七十二條(物業使用禁止行為) 業主、物業使用人使用物業,應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

  物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物;

  (二)破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (三)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

  (四)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房的上方;

  (五)存放、鋪設超負荷物品;

  (六)娛樂、健身、飼養動物、已竣工交付使用的房屋室內裝修等活動產生社會生活噪聲的擾民行為;

  (七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

  (八)違反法律法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

  (九)擅自占用居住區綠地等城市園林綠地,或者擅自修剪、移植、砍伐居住區綠地等城市園林綠地的樹木;

  (十)損壞、挪用、停用消防設施,埋壓、圈占、遮擋消火栓,占用防火間距、占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道、消防車登高撲救面和操作場地,違規動用明火作業;

  (十一)違反國家和本市有關規定,向環境超標排放污染物;

  (十二)在畜禽禁養區內養殖家畜家禽,或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽;

  (十三)損壞或者擅自占用、改建以上情形之外的物業共有部位、共有設施設備的行為;

  (十四)亂丟垃圾、高空拋物;

  (十五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

  物業管理區域內發生上述行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會可以按照物業服務合同或者管理規約授權在物業管理區域內通報,并應當及時報告有關部門,有關部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極配合。因上述行為導致權利受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

  第七十三條(改變房屋使用性質) 業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。確需改變的,應當遵守法律法規以及管理規約的規定,并經本棟建筑物內的其他業主同意。

  第七十四條(裝飾裝修管理) 業主、物業使用人對物業進行裝飾、裝修前,應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等書面告知物業服務企業。

  物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者物業使用人以及裝飾、裝修人員。

  物業服務企業對違反裝飾、裝修規定的行為,應當履行發現、勸阻、報告職責,并配合有關部門依法處理。

  第七十五條(車位車庫管理) 物業管理區域內的機動車車位(庫),應當首先滿足業主的需要。

  建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位和個人。公告之日起六個月內,屬住宅配套車位(庫)的,每戶業主只能購買一個車位(庫);屬非住宅配套車位(庫)的,每戶業主購買的車位(庫)數量的比例,不超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的,可以向其他業主出售,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個。經人民法院生效判決或者仲裁裁決確認將建設單位的車位(庫)權屬登記給業主以外的單位或者個人的,其車位(庫)的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

  建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

  車位(庫)有空余的,經公示后,可以臨時出租給業主以外的單位或者個人,每次租期不得超過六個月。

  第七十六條(共有場地停車管理) 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車,以及相關收費和管理事項,由業主大會或者業主委員會決定。

  公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。

  禁止在消防車道、消防車登高撲救面和操作場地停放車輛。物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  有前款情形的,物業服務企業應當及時勸告、制止。勸告、制止無效的,應當及時向公安機關報告,公安機關應當及時依法處理。物業管理區域內發生的交通事故,由公安機關交通管理部門負責處理。

  第七十七條(安全隱患排除) 物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后,在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施,其費用由專有部分所有人承擔。

  物業共有部分、共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。

  第七十八條(人為損害共有部位的修繕責任) 物業共有部分由于人為原因損害的,相關責任人應當及時修繕,并對造成的損失承擔賠償責任;在合理期限內相關責任人未進行修繕的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕,其費用由相關責任人承擔。

  第七十九條(專業單位責任) 新建物業管理區域內的專業經營設施設備,以及住宅項目配套建設的幼兒園,應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。

  供水、供電、供氣、通信、有限電視等專業經營設施設備竣工驗收后,根據有關規定和要求將其所有權和管理權移交給專業單位。專業單位應當接收并依法承擔物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養護、更新的責任,有關費用由專業單位承擔。

  老舊住宅物業管理區域內的專業經營設施設備需要改造的,按照國家規定標準改造驗收合格后,業主大會決定移交給專業單位管理的,專業單位應當接收。專業經營設施設備尚在質量保修期內的,其整改費用由建設單位承擔。

  第八十條(維修更新配合義務) 物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時,相關業主負有協助的義務。

  第八十一條(業主繳費義務) 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業的,應當結清物業服務費。

  第八十二條(公共收益概念及管理辦法) 物業管理區域公共收益是指利用物業共有部位、共有設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

  利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的,應當符合法律法規的規定,并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前,需要利用共有部位、共有設施設備進行經營的,應當在前期物業服務合同或者管理規約中約定以下事項:

  (一)可以開展經營的場地范圍;

  (二)電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求;

  (三)不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準;

  (四)物業服務企業管理服務費用的標準,但是,不得超過所得收入的百分之三十;

  (五)公共收益的存儲專戶以及財務管理要求;

  (六)相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法;

  (七)公共收益收支情況的定期公示與審計辦法;

  (八)對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

  業主大會成立后,物業服務企業和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

  第八十三條(公共收益使用辦法與審計) 公共收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的,公共收益按年全部納入物業專項維修資金。

  公共收益用于補充物業專項維修資金以外用途的,業主大會應當決定其年度預算方案,主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意,公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

  物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的,可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后,在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計,也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

  第八十四條(維修資金交存、使用、管理) 物業專項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和本市有關規定執行。

  建設單位和業主應當按照國家和本市的規定交存物業專項維修資金。未交存首期物業專項維修資金的和物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的,業主應當按照國家和本市的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補交或者續籌物業專項維修資金。未按照規定交存首期物業專項維修資金的,建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位、業主在申請不動產權登記或者抵押登記時,應當同時向不動產登記機構提供已足額交納物業專項維修資金的相關憑證。

  物業專項維修資金使用實行程序審核和工程造價審核。區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門代行管理物業專項維修資金期間,對于一定額度以上物業專項維修資金使用,應當引入具有資質的第三方機構評審,評審費用從物業專項維修資金增值收益中列支,業主大會決定不聘請評審機構的除外。業主大會可以在管理規約或者業主大會議事規則中約定采用委托表決、集合表決、默認表決和異議表決等方式,方便使用物業專項維修資金。

  業主大會成立前,物業專項維修資金由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇代行管理或者自行管理。

  第八十五條(物業維修更新責任承擔) 物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:

  (一)專有部分的維修、更新、改造費用,由專有部分業主承擔;

  (二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業主分擔;

  (三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業主分擔。

  因物業服務企業的責任,導致物業共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的,物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。

  第八十六條(投訴處理) 業主、物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為,可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門投訴,街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門應當及時受理,并在受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的,告知投訴人向相關部門投訴。

  第七章 法律責任

  第八十七條(建設單位違法選聘物業服務企業責任) 違反本條例第四十五條,建設單位未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業,或者未按照規定發布招標投標信息的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。

  第八十八條(建設單位未按照規定配置物業服務用房責任) 違反本條例第五十條,建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

  第八十九條(建設單位其他違法行為責任) 建設單位有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰:

  (一)違反本條例第十條、第四十六條,未按照規定備案的,責令限期改正,逾期未改的,處五千元以上五萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第十八條,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

  (三)違反本條例第四十九條、第五十一條,未按照規定移交資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第七十五條第四款,將未出售的車位(庫)不優先出租給本區域內業主,或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的,責令限期改正,逾期未改的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  (五)違反本條例第七十五條第二款、第三款,違反規定銷售車位(庫)的,或者對業主要求承租的車位(庫)只售不租的,責令限期改正,逾期未改的,處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

  第九十條(物業服務企業違法行為責任) 物業服務企業有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰:

  (一)違反本條例第十八條,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款;

  (二)違反本條例第四十九條,未按照規定辦理物業承接查驗備案的,責令限期改正,逾期未改的,處一萬元以上十萬元以下罰款;

  (三)違反本條例第五十一條,未按照規定移交資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款;

  (四)違反本條例第五十三條、第五十四條、第六十條,未按照規定填報或者公示信息的,責令限期改正,逾期未改的,處一萬以上三萬元以下的罰款;

  (五)違反本條例第五十七條,未將物業服務合同報送備案的,責令限期改正,逾期未改的,處五千元以上五萬元以下罰款;

  (六)違反本條例第六十三條,未制定安全防范應急預案的,責令限期改正,逾期未改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

  (七)違反本條例第六十五條、第六十七條,擅自停止物業服務的,或者被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者退出時不履行相關義務的,責令限期改正;逾期未改的,處十萬元以上三十萬元以下罰款,并在一年內不得參加物業管理招標投標活動;

  (八)違反本條例第八十二條、第八十三條,未履行物業服務合同或者管理規約約定的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

  第九十一條(價格違法行為責任規定) 物業服務企業未按照規定明碼標價,或者利用標價進行價格欺詐的,由市場監管部門依法查處。

  第九十二條(限制或者侵犯業主權利的責任) 違反本條例第五十九條第三款,物業服務企業侵犯或者越權限制業主權利,違反治安管理規定的,由公安機關依法查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第九十三條(業主委員會成員未履職的責任) 業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期履行;逾期未履行的,予以通報,并建議業主大會會議決定終止其成員職務。

  第九十四條(業主委員會成員出現禁止行為的責任) 業主委員會成員違反本條例第三十四條規定的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令暫停履行職責,并建議業主大會會議決定終止其成員職務。

  業主委員會成員履行職務時違反法律法規或者管理規約的規定,侵害業主合法權益,給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。侵占業主共有財產構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第九十五條(業主繳費責任) 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。

  第九十六條(發生物業使用禁止行為的責任) 違反本條例第七十二條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,按照“誰審批、誰監管”原則,由有關部門按照下列規定予以查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)違反第一項、第二項規定的,由規劃自然資源部門依法查處;

  (二)違反第三項、第四項、第五項、第十三項規定的,由住房城鄉建設主管部門依法查處;

  (三)違反第六項規定的,由公安機關依法查處;

  (四)違反第七項規定的,由公安、生態環境等有關部門依法查處;

  (五)違反第八項規定的,涉及違法建設的,由規劃自然資源部門依法查處,設立了綜合執法機構的,由綜合執法機構根據職責權限統一查處;涉及市場主體登記住所(經營場所)與實際情況不符的,由市場監管部門依法處理;涉及許可審批事項的,由負責許可審批的行政管理部門依法監管;

  (六)違反第九項規定的,由城市管理部門依法查處;

  (七)違反第十項規定的,由應急部門依法查處;

  (八)違反第十一項規定的,由生態環境部門依法查處;

  (九)違反第十二項規定的,由城市管理、農業農村部門依法查處。

  行政處罰信息納入信用信息管理。

  第九十七條(專業單位法律責任) 專業單位違反本條例第七十九條,未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的,由物業所在地有關部門責令限期改正;影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的,依法承擔民事責任。

  第九十八條(行政工作人員責任) 住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關部門的公職人員違反本條例規定,未履行相關職責或者在工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對負有責任的領導人員和直接責任人依法給予處理;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第九十九條(治安處罰責任) 建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本條例有關規定,不及時移交相關資料和財物,或者不按照約定退出物業管理區域,違反治安管理規定的,由公安機關依法查處。

  第一百條(失信聯合懲戒) 單位和個人出現違法建設、拒不補建或者續籌物業專項維修資金、拒不承擔物業共有部位和共有設施設備的維修、更新及改造費用、拒交物業服務費等違法違規行為的,應當依法納入市公共信用信息平臺,并依法向社會公開。

  第八章 附 則

  第一百零一條(概念解釋) 本條例下列用語的含義為:

  物業,指房屋及配套的設施設備和相關場地。

  業主,指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。

  物業使用人,指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。

  前期物業管理,指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。

  物業交付之日,指建設單位在建設工程竣工驗收后,根據房屋買賣合同約定向買受人發出書面交付通知,買受人依照該通知接房的時間。買受人收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由拒絕接受的,視為交付。

  共有部位,指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位,一般包括:物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  共有設施設備,指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

  第一百零二條(參照執行) 對未聘請物業服務企業從事物業服務活動的物業項目,業主采取自行管理或者委托其他管理人管理的,其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。

  第一百零三條(生效時間) 本條例自 年 月 日起施行。

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