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吳建斌:房地產市場仍處于青春期 物業服務將大放異彩

字號+ 作者:安然 來源:網絡轉載 2019-11-10 10:44 我要評論( )

物業頭條訊:

樂居財經訊 王鴻 11月8日,由明源地產研究院舉辦的“2019年中國房地產總裁峰會”在深圳舉行。

  陽光控股執行董事吳建斌表示,房地產市場仍處于青春期,房企要向經營要效益。

以下為精選發言:

  1、今年房地產市場都很難,不僅僅中小房地產企業難,大的房地產企業也很難,大家各有各的難處,有土地儲備的公司難,沒有土地儲備的公司也難。

  2、我一直不太認同現在在地產界或者在學界經常對房地產市場的定義,一會兒定義黃金時代,一會兒定義白銀時代,一會兒定義鋼鐵時代,我覺得這都是個人的一些觀點,也可能是個人的感受,是沒有任何理據的。

  3、根據今年1—10月份整個房地產市場的銷售數據可以推算,今年我們的銷售總量有機會達到16萬億。

  4、我認為中國的房地產市場仍然在青春期。什么叫青春期?就是一個人很煩躁、很急躁、夢想很大,充滿著激情,這就是青春期的表現。中國房地產是不是這種表現?無論是大地產商還是小地產商都是這樣的表現。所以我說是青春期。

  5、最近好多頭部企業陸續公布了自己1—10月份的銷售規模,家家都是成長得非常好,有些是在一線城市、二線城市、三線城市為主的戰場取得了優異的成績,有些是在三四五線城市取得了優異的成績,說明市場的潛力是非常大的。

  6、為什么有些中小企業的壓力很大?是你的品牌可能知名度還不是那么高,你的產品也可能目前還達不到消費者的要求,市場是存在的,并不是市場消失了,只是你的產品可能滿足不了現在買家的要求。

  7、由于國家政策的嚴厲執行,市場已經是一個政策市,在這種情況下,這種政策會導致強者越強,因為社會資源就這么多,銀行的資源也就這么多,很多資源會集中在頭部企業。所以我們的中小企業難在資源到不了自己手上,你要拿這個資源,就要付出沉重的代價,融資成本很高。我聽說一些中小企業的融資成本有20%多的,融資成本達到20%多,這門生意是沒法做的。

  8、今年1—10月份的開發面積是沒有增加的,但是我們的銷售量、銷售總額是在提高的,今年如果實現16萬億的銷售額,相對于去年來講,銷售價格平均會稍微增長,有的城市可能增長多一點,有的城市可能增長少一點,有的城市可能沒增長,普遍還是在增長。這就是現實。

  9、在當前房地產市場,我覺得布局上,如果追求繼續做增量,而且繼續追求高周轉,我建議最好是在弱二線城市、三四線城市去投入重兵,可能效果會好一些。現在我們國家對500萬以下人口的城市,戶籍管理是放開的,這是一個優勢。如果你這個企業追求未來在存量市場的運營化管理,從運營要效益,或者變成輕資產的公司,你不是追求高周轉,這種情況下建議就在一線城市、強二線城市布局。

  10、原來全國的房企無論是大房企還是小房企,在杠桿方面加得很足,好多房企加了八九成的杠桿,這個時代基本結束。大家千萬不要再想著用高杠桿繼續推動一個房企的發展,這個時代是已經不存在了。

  11、所謂適當的杠桿就是你作為企業來講,大約你的凈負債率不要高于百分之百,超過百分之百都是很危險的。在這種情況下,倒逼著房企從杠桿型的推動轉化為經營型的推動,向經營要效益。

  12、如果中小房企偏離了以住宅為主的產業,你現在換到別的行業一樣難做。事實證明,你想把企業在這種環境下迅速做大,還是要堅持以快銷的房為主要產品,來實現目標,相對于別的行業,房子永遠是好賣的。

  13、地產在風口最佳的時候大家瞧不起物業管理,但是現在的物業服務將大放異彩。去年到今年以來,凡是物業公司的股票,資本市場都是給了很高的價值,很多漲了1倍、1.5倍甚至2倍。現代服務業正好迎合了現代生活的需要,而且現代服務從商業邏輯上進行革命。

  14、一定要強調現金流管理,特別是當下或者未來一段時間,一定要強調現金流管理,就是你一定要有隨時能調動的資金,這個資金不是幾個億,應該是要有上百億的資金隨時可以調動,這樣你的財務才有彈性。

  15、中小企業肯定要在你的項目層面上多找一些大的發展商合作,在保證你的利益的基礎上找大發展商合作,讓渡一些股權,把你最好的項目讓渡出來,就可以變成現金,或者你就不用再做新的投入,讓你渡過難關。千萬不要舍不得拿好的項目,談了半天沒結果。一定要拿最好的項目,把大發展商吸引過來,讓他融資、操盤,很多問題就迎刃而解。

  16、市場是巨大的,關鍵是我們怎么做。降杠桿是大勢所趨,當下一定要做到現金為王,倒逼運營管理全面提升。

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