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十月物業市場報告:資本熱度下的獨立命題

字號+ 作者:安然 來源:網絡轉載 2019-11-27 10:19 我要評論( )

物業頭條訊:

房企將物業資產分拆的潮流已經持續了幾年,但顯然仍未到尾聲。 

  同時市場對物業公司的估值更是頻頻讓涉足物業服務的規模房企們躍躍欲試,物管行業獨立資本化的道路熱潮仍在繼續。來到傳統銷售旺季金九銀十,物業管理行業也同樣熱鬧,鑫苑物業、藍光嘉寶與銀城生活服務先后于香港敲鐘上市。

  數據來源:觀點指數整理

  據觀點指數研究院統計,目前已于H股上市的物業公司達17家,A股上市的物業公司為1家。同時,保利物業赴港上市工作也正逐步推進,華潤置地稱將在年內啟動物業上市安排。

  物業行業估值回歸理性

  在10月份香港恒生指數處于下滑之際,一眾物業股卻逆風上揚,成為資本市場的新晉熱門選手。不同于房地產行業的周期性波動,在輕資產模式下,與房地產血脈相連的物業行業因其穩定且持續的現金產出,頗受資本的青睞。

  10月11日,鑫苑服務赴港上市,公司股價當日高開,漲幅一度擴大至100.96%,最終股價回落至2.95港元。但于上市第二日,公司股價漲至3.14港元,此后便震蕩下行。截至11月18日,該股報收1.93港元,較上市首日下跌34.57%。

  而同樣在10月上市的藍光嘉寶則自上市日起維持強勢,首日每股報收42.55港元,實現每股上漲5.55港元,為2014年至今上漲最高的物業股,顯現出資本市場對區域頭部企業投資價值的認可。

  而鑫苑服務的尷尬,正透露出資本市場對物管行業的態度,在看好的同時正回歸理性空間。“資本關注的是行業成長性,即背后的盈利能力和盈利模式。”有業內人士表示,如果未來沒有持續增長,即使上市,對物管公司長期發展來說也只是曇花一現。

  全國多地的調控依然持續,未來走向將繼續維持穩定,“房住不炒”依然是主基調。據國家統計局數據顯示,1-10月份,全國房屋竣工面積54211萬平方米,同比下降5.5%。其中,住宅竣工面積38474萬平方米,同比下降5.5%。

  觀點指數研究院認為,房地產行業發展增速放緩,僅靠母公司帶來的項目優勢已滿足不了物管行業的規模之爭。對物業管理公司來說,降低對母公司的依賴度,擴大第三方管理比重顯得尤為重要。

  數據顯示,截至2019年3月31日,鑫苑服務的在管總建筑面積約為1580萬平方米,其中,由鑫苑置業集團開發的物業建筑面積達1173.8萬平方米,占總在管建筑面積的74.29%。而此前的2016-2018年,鑫苑服務在管面積來自母公司項目占比85.49%、82.23%、74.63%。第三方管理占比的逐年提升,反映出企業正逐步地轉換物業賽道以擴大服務規模。

  數據來源:企業招股書、觀點指數整理

  根據藍光嘉寶服務的數據,截止2019年6月30日,為第三方物業提供在管建筑面積達到約3610萬平方米,這占到同期藍光嘉寶服務在管總建筑面積約6330萬平方米的57.1%,占比逾半。就此相對衡量物業管理服務公司獨立性的關鍵指標來說,藍光嘉寶服務已經逐漸擁有不依賴于母公司的獨立生存能力。

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